bitpie安卓版免费下载|房地产崩盘的后果

房价崩盘的后果是什么？房价下跌有什么影响？ - 知乎

房价崩盘的后果是什么？房价下跌有什么影响？ - 知乎切换模式写文章登录/注册房价崩盘的后果是什么？房价下跌有什么影响？房产置业领域学家很多人看到现在的房价都表示买不起房子，相信很多人都希望房价能够下跌，甚至是崩盘，这样买房就会简单多了。不过，有的人是看热闹。其实如果有常识的朋友是不会想要看到崩盘，毕竟房价崩盘的后果还是比较严重的。接下来，我们就来看看房价崩盘的后果是什么？房价下跌有什么影响？房价崩盘的后果是什么？一、楼市崩盘失业大增、收入骤减与楼市相关的产业将近60多个，如果楼市崩盘，受危害比较深的就是这些产业。而影响较大的就是我们的务工者，将会面临失业的风险。一旦失业，就意味着没有收入来源。其实，不仅仅是涉及到房地产相关的行业，即使是其它行业在楼市崩盘之时，同样会受到影响。所以，将会有更多的人无法置身事外。没有稳定的收入来源，即使房价出现下跌，你也可能也没有资金去购买房产。二、经济受损，尤其是地方财政很多人知道在地方政府，土地财政的收入占地方政府财政收入中很大比例。一旦，房地产崩盘，地方财政没打得到保证，整个城市的发展就会受到影响。而且它的相关性非常的庞大，前面所讲的危机就会同时爆发。楼市崩盘更重要的一点，就是会影响我们的整个经济发展，致使经济倒退。纵观全球爆发的房地产危机中，无论是美国、还是日本，凡是发生过房地产危机的国家，经济的发展都受到严重的损害，而且经济发展也倒退了好多年。而且对于中国经济发展的影响将会更加严重，毕竟我们的经济发展才刚开始起步，而且城镇化率的发展也还没有达到发达国家的标准。所以，一旦楼市崩盘，影响将是无法估量的。房价下跌有什么影响？一、很多高负债家庭会破产关于这点，给大家举个例子，在一线城市买一套500万的房子，贷款300万，当房价下跌50％后，房子就只值250万元了，但是贷款还是不变，贷款都能买套不小的房子了。如果放弃缴纳贷款，银行就会将价值250万的房子收走，还有权向业主再索赔剩下的50万元贷款，这对于个人来说，除去房子和存款已经没有更多的资产了，其实就相当于破产。二、出售房子的难度加大都知道大部分人的投资心理是买涨不买跌，当商品价格上涨，人们就会认为会继续涨价，就会跟进买入，当商品价格下降时，就会认为商品价格会继续下降，购买时就会保守一些，防止吃亏。在房产投资上也是一个道理，当房价下降时，那些持有几套房产的购房者将房产变现的难度会很大，如果这几套房产都有贷款，而购房者没有足够的现金还贷款的话，这些房产就很可能被银行给收走，导致个人破产。以上文章就是关于房价崩盘的后果是什么以及房价下跌有什么影响的全部内容，相信看过的朋友都不希望房价崩盘吧。总的来说，现在的房价没有像以前那样快速的上涨了，但是房价下跌的可能性也不大。毕竟房价下跌带来的后果还是比较严峻，所以国家其不可能让这样的事情发生，亲爱的小伙伴们，你们是怎么认为的呢？编辑于 2020-11-13 10:49房价房市中国房价​赞同 5​​19 条评论​分享​喜欢​收藏​申请

如果全国的房价真的崩盘，会怎么样呢？ - 知乎

如果全国的房价真的崩盘，会怎么样呢？ - 知乎切换模式写文章登录/注册如果全国的房价真的崩盘，会怎么样呢？晓飞说说房子从事房地产行业十年历程！ 我看知乎上有些人希望房价暴跌，今天跟大家聊聊如果房子真的崩盘了，后果会怎么样？一个假设性的概论，作为房产销售行业十年的我，从客观的角度跟大家聊聊！ 首先绝大多数的中国老百姓都是贷款买房吧，是去银行借贷，那么假如房价暴跌，首先是影响房子这个抵押物价格！既然是借贷，那肯定要涉及到风险。如果债务人不还钱怎么办？理论上说有几个办法：1，抵押，2，夫妻全部签字担保。3，违约会造成的其他成本 例如，个人破产上交一切财产，上了法院黑名单，名下不再有任何的资产，社会商誉度下降，个人不能考公务员等。结合中国的实际来看，我们没有破产制度。老赖上了黑名单也不在乎，已经还不出钱了，也不可能再去做生意了。个人资产虽然没了，但是房子还可以住，法院也不能把你赶到马路上去。 假如我500万买的房子，首付150万，贷款了350万，25年利息合计180万，现在房子值200万。除了道德品质非常非常高的人以外，其他人一般就不会还贷款，大不了暴跌的房子你拿走，对吧！我没钱了，你也不能拿我怎么办！ 那么，这些风险谁会承担，银行啊，是银行房贷这一块的资金整体缩水一半.那么问题就来了，银行缩水一半，这个漏洞怎么办啊？接下来就不说了，涉及到很多敏感话题，但是大多数人都明白了吧！ 而且能在银行做抵押的贷款的，那么我们研究一下抵押物品的种类。理论上，值钱的东西都可以抵押，实际上，银行接受的抵押品种极为有限，我们逐一分析。1，房产土地抵押，最好！2，A股股权。这个和普通人没什么关系，主要是一些上市公司大老板。普通人手里有A股，直接卖掉就行了，不需要绕一圈拿去抵押。3，金银珠宝玉器字画。银行一般不具备保管能力，鉴定能力，不会搭理你的，除非特别情况。4，汽车。一般10年报废，二手车不挣钱，不具备什么抵押价值。可能你借个5万块钱，银行看一看你的实力而已。5，飞机轮船。一般人也不会有这个东西。6，知识产权。包括商标专利。除了茅台五粮液，其他基本和废纸差不多。就算这个商标专利现在很有名气，等企业已经要到了欠债不还，基本破产的时候，你那个商标也毫无意义了。7，其他。说了一大堆，我们就发觉，在整个金融系统里，只有房子土地是最好的抵押品。事实上，我们的绝大多数贷款，就是围绕土地证房产证开展的，这就是金融的基石。房子降一半，金融的基石缩水一半， 进而会引发更大的灾难，这里不讲！ 还有房产降了一半，一些靠房地产行业相关性的行业，很多人总是在说房价暴跌，不要盼着楼市崩盘，那天到来我们将无一幸免！ 1.失业率大增 很多人设想，如果房价崩盘，还没有买房的人将会很高兴。因为崩盘后，房子似乎就唾手可夺了！不过，要高兴起来的前提是，你有没有在与房地产相关的行业里从事，比如钢材，水泥，混凝土，玻璃，家电，中介，家具，地板，装修等。如果不幸的身处于这些行业，你将无法避免的遭受降薪甚至是失业。不仅如此，房地产行业的衰退还将间接波及到更多的行业，以至于更多的人无法置身事外。如同我们大家所知道的，因为很多的地方政府长期以来对于土地出让的收入在他的财政收入当中是占有一个相当的比重的，所以一旦发生了所谓的这种房价崩盘导致整个市场没有办法正常运营之下，他所牵连到的关联性非常非常庞大的，包括地方政府，包括银行，包括五十八种到六十种直接关联进而带动大量的就业困难，恐怕是如果真的发生楼市崩盘的话，会出现那一种刚刚讲的一些惨状，尤其是在失业率方面带来的影响和冲击是非常非常大的。 2.中国经济将倒退多年的确，回顾美国、日本、香港这三次楼市崩盘的后果来看，对于经济的打击无疑是巨大的。以日本为例，1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。而这次泡沫不但沉重打击了日本房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷，即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。再来说说香港，1997-2003年的香港，那时媒体齐呼降房价，闹得连想买房的人也不敢出手。他们说“不都说房价要降吗？等等再买吧”。结果真的造成楼市萧杀，房价六年下降70%。连无房者都因失业遭受损失。然而，港媒原以为楼价下降有利于民众，却没想到低收入阶层大量失业更买不起房。直闹到媒体也裁员才顿然醒悟，赶紧改唱衰为唱盛。而美国的楼市崩盘，甚至还导致了20世纪30年代的世界经济大危机。 而对个人贷款的影响，或许有人认为，虽然收入下降，但房价跌得更惨，可以用积蓄作个首付，买上房了，从此，不再为房子着急上火。但这只可能是你的一厢情愿，一旦危机来临，对银行来说，他首先想的是如何回收已经放出去的贷款。 对已经成为房奴的人来说，随着房价下跌，你将不愿再支付高额的月供，尤其是当你遭遇薪水下降，被裁员后，你也已经无力支付这部分月供，你的房子将被银行收回。以美国为例，金融危机爆发后，美国的房地产价格下调了50%，在泡沫严重的地区，房价下跌了60-70%。美国房地产价格下跌了50%，严重地区价格下跌70%，据统计，有上千万美国人失去了自有住房。对个人股票资产的影响，曾经幸运的你可能拥有许多的资产，股票，基金，债券，信托，但是受经济整体下滑之累，它们的价值也将快速蒸发，成一纸空文。 所以说，房地产暴跌是不可能的，现如今2019年，咱们大中国对于房产有史以来调控最严格的一次，目前每个地区都有指导价就是备案价，房子成交价格不允许一下高于备案价涨10%，也不允许一下就低于备案价10%，这样政策还是很英明的。 对于现在来说，刚需该买房还是该买房，国家主要针对的是炒房行为！ 个人意见，如有雷同，纯属巧合！发布于 2019-11-17 19:49​赞同 4​​5 条评论​分享​喜欢​收藏​申请

中国房地产会崩溃吗？崩溃了会怎么样？ - 知乎

中国房地产会崩溃吗？崩溃了会怎么样？ - 知乎切换模式写文章登录/注册中国房地产会崩溃吗？崩溃了会怎么样？房住不炒科技兴国​经济学上有一个悖论，也就是资本项目自由流动、股市、汇率市场是铁三角，想要保汇率就必须放弃股市，而保股市的话，汇率可以放一放，升值和贬值都有好处和坏处，但是过度的升值和贬值就是坏事了。1989年的12月29日日本股市见顶，见顶前六个月，日本央行愤怒的加息了，加息之后资本家高位出逃，之后股价先出现破位下跌，基本上算是正常回调。为什么呢？1987年日本过为宽松的货币政策导致了股市持续火热，1985到1990年，日本经济过热了五年时间。这五年时间里出现了房价暴涨和股市暴涨，而眼看银行里的钱全部流入了虚拟市场，央行非常着急，日本人叫大藏省，新上任的央行行长不会容忍投机客把全部的钱赌进资本市场，因此必须悬崖勒马。也就是日本的股市、楼市都是杠杆资金，他们把银行的钱搬走了，而造成了银行巨大的亏空，光靠窗口指导来不及了，泡沫已经在高位。所以直接加息，向市场释放紧缩信号，而普通投资者刚开始当然置之不理，最后被套住了才发现永远上涨是不可能的。商品价格永远上涨，会把实体经济的全部钱吸走，类似于肿瘤的繁殖，把正常的营养都拿走了，所以不可能永远上涨，我们的房地产也一样。加息以后资金大规模回流银行，而此时投机资本大规模的被腰斩，给银行造成了巨大的损失，几乎日本一多半的银行在十年时间内都进行了重组。而房地产什么时候跌的？房地产在股市暴跌以后一年后才开始松动，因为地产的资金更为庞大，而且不动产数额较大，看涨者惜售，看跌者也不买，造成了高位横盘。1992年日本推出了所谓的房地产税，而房价在推出前已经处于风雨飘摇的局势，推出前已经出现局部坍塌，推出后瞬间暴跌。戳破泡沫以后，以前的正反馈，变成了负反馈，传导了一代人，所有人不消费，不生孩子，不结婚，日本人大部分和亚洲人一样，断贷的不多，都是非常诚信，一直坏贷款到老。日本物价长达二十年没有上涨，日本房价长达二十年的阴跌，第一次底部在2003年，第二次在2012年，基本上套牢了一代人。我们研究发现，基本上是加息---2年时间---然后是房地产税，一年内腰斩，三年内膝斩，有价无市。所以按照我们的拐点论，我国房价的第一个低点在拐点2023年年底后的三年，也就是2027附近，刚需可以买，但是投资不建议，投资至少需要等二十年。从日本房地产崩盘我们发现，加息两年后房地产才崩盘，加息之后一年房地产出现拐点，也就是最后逃命的机会。我们认为国内最后逃命机会在2023年，逃命机会是指还能卖出去，有成交量，一旦没有成交量都在观望，那就是麻烦了。房产税从推出到征收，至少有一年的时滞期，也就是先立法，然后全国定价，最后征收，我们预计立法时间就在2023年，征收可能在2025年初。而现在是处于银行撤出房地产的黄金时机，当然是涨价去库存，南京提高首付，依然是千人陪跑，买房购买力强悍，正符合银行的意图。银行撤出地产从三道红线就开始了，我们相信三年内会极大程度的保全大部分的资产，全部保全是不可能的，只能是部分保全，最后由AMC去处理坏账就行。时间非常的紧迫，但是也足够了，日本当年没有时间撤离了，而我们还有两年，我们的结局要比日本好很多，最终金融行业幸免于难。发布于 2021-05-08 11:47房地产​赞同 5​​5 条评论​分享​喜欢​收藏​申请

遏制经济衰退，要马上救活房地产？_澎湃号·媒体_澎湃新闻-The Paper

衰退，要马上救活房地产？_澎湃号·媒体_澎湃新闻-The Paper下载客户端登录无障碍+1遏制经济衰退，要马上救活房地产？2023-06-19 11:13来源：澎湃新闻·澎湃号·媒体字号以下文章来源于底线思维 ，作者赵燕菁 底线思维.观察者网时评专栏本文根据中信改革发展研究基金会 《经济导刊》2023年2月25日“防范化解地方债务风险：形势与应对”专题研讨会发言整理，有删减，完整版即将发布于《经济导刊》。观察者网经作者授权发布。文 观察者网专栏作者 赵燕菁厦门大学教授，中国城市规划学会副理事长经济增长乏力，问题在哪儿？我个人认为，当前的这次经济增速下滑，其实和外循环关系并不是特别大。回顾过去3年，贸易战叠加俄乌冲突看似冲击很大，但实际外贸出口，并没有出现想象中的巨额下降。由于中国疫情控制较好，疫情前两年在全球表现一枝独秀。危机主要出在内循环，真正的原因是我们在资产负债表的债务端出现了大问题。中国经济奇迹般的增长，很大程度上是拜广受诟病的 “土地金融”所赐。不动产的快速升值，使得所有市场主体（地方政府、企业和家庭部门）资产负债表中的“所有者权益”（equity）一项急剧扩张。其规模远大于股市、债市所形成的所有者权益，更大于贸易顺差所对应的国外负债。正是借助巨大的资本内生，中国的劳动才实现了充分就业。家庭贷款抵押的是商住房下面的土地；企业部门贷款银行抵押的很多时候也是工厂下的土地；地方政府更是如此，融资平台大多不赚钱，银行为什么还给它贷款——乃是因为政府注入平台的土地。只要土地升值，家庭、企业、地方政府的所有者权益（equity）都会膨胀。按照宏观会计显示的增长链条，房地产支持债务，债务创造货币，货币带动消费。在某种意义上，过去二十年中国经济的繁荣，很大程度上就是建立在房地产繁荣的基础上的。理解了中国增长的动力所在，当前经济衰退的原因也就呼之欲出了——那就是房地产市场的崩溃。从2021年7月份开始，在超常政策打压下的房地产市场突然逆转，土地和住房没人要了。家庭、企业和地方政府的债务突然失去了土地信用的支持。为了修复资产负债表，所有市场主体一起开始抛售资产，结果资产价格进一步下跌，所有资产负债表陷入衰退循环。其中最严重的经济后果体现在货币创造上。信用货币生成最主要的途径就是通过抵押所有者权益向商业银行贷款，净贷款的存量就是市场流通货币的总量。房地产信用消失，所有市场主体都需要兑出权益资产修复资产负债表，大家一起还债的结果，就是市场净债务萎缩，流动性迅速枯竭。如前所述，由于货币总额等于利润表中宏观收入总额，货币减少的直接后果，就是消费市场全面萎缩，生产过剩，失业率飙升。在这种情况之下，不管你是否从事房地产业，不论个人、家庭、企业还是政府，资产负债表都在收缩。正是由于中国宏观债务端主要是建立在房地产市场上的，房地产市场萎缩，必然导致系统性的债务违约。因此，救房地产不是救开发商、救地方政府，而是救债务、救货币、救内需，最终保住所有人的就业。房地产衰退之所以对中国经济影响这么大，主要是因为房地产在我们国家的资产负债表中所有者权益的比重太高 了。只要看看这张表就可以明白美国之所以不靠房地产市场，是因为人家股票市场很发达，远超中国；美国的债券，特别是国债，更是远超世界所有国家。哪怕日本，国债在总资本的占比也远超我国。大萧条让全世界都见识了美国股票市场崩盘对他们的冲击有多大。中国房地产市场如果崩盘，对经济的冲击要远比美国股市更大！因此，没有完成资本市场迁移的条件下，打压房地产极端危险！遏制危机的四个建议危机既然由债务端的收缩引起，首先就必须制止所有者权益项和负债项的进一步收缩。鉴于中央政府是唯一一个没有受到房地产冲击的市场主体，只有中央政府才有能力制止宏观资产负债表的螺旋下滑，任何犹豫和逃避，都会导致难以预料的严重后果。“保债务”简单讲，一是现在存量不能让它减少；二是要尽最大的可能增加新的贷款。显然这和我们之前“三去一降”的政策是大相径庭的。这首先要纠正在宏观领域对债务的一系列错误认知。其中最主要的，就是要重新认识“债务端”在宏观经济中的关键作用。要认识到只有债务的扩张，宏观经济才能走出冰河期，微观经济主体才能恢复增长。怎样“保债务”？首先第一个建议，就是要马上救活房地产。不论我们多么不喜欢房地产，就算明知卖地不可持续，也要先把房地产救活，迅速恢复房地产的流动性。原因很简单，房地产在中国负债端的比重太大，短期根本无可替代。在股市、债市发展到房地产市场这样的规模之前，房地产崩盘的唯一结果，就是整个资产负债表的大衰退。很多人以为“救活房地产”的标志，就是卖更多的房子、更多的土地——这是完全错误的。“救活房地产”的目的是恢复房地产市场的流动性。当前房地产之所以出问题，乃是因为在城市化接近尾声，住房需求开始减少的背景下，采取了错误“放量限价”的政策。通过棚户区改造、城中村改造、城市更新等途径向已近饱和的房地产市场投放了大量供给。把“房住不炒”简单等同于“打压房价”的错误政策乃是触发此次房地产危机的根源。2023年5月，全国70个大中城市新建商品房房价指数环比涨幅回落。数据：国家统计局正确的房地产政策应当相反，不是“限价放量”而是“限量保价”；不是新增供地，而是减少、甚至赎回超供的土地。这样做的目的不是推高房价，而是恢复不动产在资本市场上的流动性。因为，只有房地产市场恢复流动性，处于抵押状态的存量不动产的信用才有可能恢复，所有市场主体的资产负债表才有可能修复。现在很多地方政府为了还债被迫卖更多的土地，这种饮鸩止渴的做法是十分危险的，只会进一步加速通缩螺旋，必须尽快制止。第二个建议就是尽量债务展期。在经济下滑的时候，所有人都在修复自己的资产负债表，企业、家庭、地方政府都在还钱，没人借钱。微观上看，净债务减少似乎是好事，但其宏观结果却是货币被快速注销。社会总收入的减少一定是所有行业利润由正转负，经济萎缩快过债务下降的结果，就是宏观负债率不降反升，资产负债表更加恶化。因此，一定不能让债务过快地减少，保住市场上宝贵的剩余流动性。比如我们可以允许受疫情影响的所有到期的债务同步展期3年。道理也很简单，因为借债时并不知道有新冠疫情，大家平行展期3年，并不算违约。只要央行和金融监管部门宣布这部分到期债务展期不计入银行坏账，就可以避免触发流动性危机。我知道很多人会反对这样做，但目前有更好的办法吗？一个处方有没有效用，看的是临床效果，而不是书本上的教条。美国的实践证明这一做法是有效的。1982年的拉美金融危机，当时很多美国银行都资不抵债了，美联储主席沃尔克宣布债务全部展期，时间不是3年而是长达7年！如果要清算的话，美国这些银行都会完蛋。但是拖了7年以后，经济恢复增长，那些资产的市场价值全都恢复了。按照辜朝明的说法，美国的纳税人根本没负担任何成本。沃尔克成功地避免了一次不必要的流动性危机。第三个建议就是债务置换。这次危机是房地产崩盘触发的地方政府债务违约，解决了地方债问题，当下的债务危机就解决了一大半。而能够拯救地方政府的只有中央政府。不管你是否愿意，这就是现实。因为家庭部门、企业部门自身也都在修复资产负债表，信用没有出问题的只有中央政府。2022年9月，中央财政拿了50个亿，支撑中国人民银行实现了2000亿再贷款的扩表，当时很多人反对这个做法。但是我认为本来中央政府就应该干这个事。这并不影响中央政府的资产负债表，现在是50个亿，如果中央政府真的能拿出5000亿，就可以支持央行扩表20万亿。这20万亿再把地方债置换过来，中央银行拿回来以后，可以用利率很低的国债置换利息较高的地方债，通过增长稀释掉地方债。有一点在这里需要强调的是，“国债”虽然名字里有一个“债”字，也在债务端，但在资产负债表的债务端中却不应计入“负债”（liability），而应计入“所有者权益”（equity）。由于国债是用央行计价的货币支付的，其本质相当于中央政府的所有者权益，发行“国债”不是“债权融资”而是“股权融资”。用国债置换其它商业债务，相当于“债转股”，央行购买国债，其实就是将各类国债标准化为货币的过程。这些债只有在用作商业银行的抵押品被贷出去后，才是市场上真正流通的钱，这个钱和消费是一体的。最后一个建议，就是强化出口结汇和外汇管制，防止资本外流。原来放松强制结汇的理由，是想避免被动发钞引发通胀，美其名曰“藏富于民”。现在经济已经进入通缩，这个理由已经不复存在。利用一切信用创造流动性已经是当务之急。巨大的外汇储备乃是支持国债流动性的核心信用来源之一，也是避免被脱钩的重要政策工具。与美元脱钩就意味着与全球化脱钩，而只要拥有美元，“小院高墙”如果不是完全不可能的，代价也将极其巨大。卢布能与美元脱钩，是因为有能源这个“硬通货”作为背书，这是人民币短期内做不到的。拯救地方债，中央应该出手现在争议最大的是，中央是否应该救地方债？如果应该，现在是否有能力救？对第一个问题的回答是肯定的。原因很简单，地方政府负债并不是借钱分了，而是形成了资产。这些公共资产大部分收费很低甚至不收费，其收益主要体现为税收增加和所有者权益增加。1994年中央和地方实行的分税制，中国是单一制国家而非联邦制国家，这意味着中央和地方共享利润表，相应地，两者也应该共有资产负债表。如果只分享税收却把债务留给地方，大部分城市的债务都将无法偿还。所有者权益增加主要体现在地方政府的土地价值上。地方政府投资道路，两侧的土地都会升值，投资市政管线、地铁、学校、公园都一样会带来周围的土地升值。根据分税制，理论上， 土地升值部分全部是地方政府所有者权益（equity），但如果中央出台政策限制地价、房价，实际上是强行减去地方政府的所有者权益。这使得本来可以靠卖地偿还的债务也无法偿还了。此外，中央一些自己的政策目标，比如跨省对口支援、脱贫攻坚、 乡村振兴、耕地保护、生态修复、各类央地共建等，很多也要求从地方政府的土地收入里支出，这些都在无形中侵蚀了地方债的偿还能力。这就是为什么中央政府应当分担部分地方政府债务的理由。中央政府把税收给分走了以后，地方政府资产负债表就会出现信用缺口，这个缺口实际上对应的是中央政府信用的闲置，中央政府大把信用搁在那儿浪费，没有创造任何债务。有人说中央政府的信用要攒着，等以后经济危机发生战争再拿出来用。但现实中，不会有这个时候，因为信用没有办法贮存——地方债缩小，流动性减少，税收和利润都会减少，所有者权益是净收入的倍数，净收入减少，信用随之减少。真正到了危机、战争爆发的时候，中央政府也根本借不来钱。关键是中央置换回来的这些地方政府的债务要同时换回对应的资产，只要这些资产有流动性，债务就不会成为烂账。现在这些债务之所以没有流动性，是因为目前大部分的道路、桥梁等等虽然是好的资产，但是它没收费。中央政府收回来以后，可以把它变成能够收费的资产。由于中央债务成本远低于地方政府，只要增加一点收费，就可以形成非常稳定的现金流。地方政府的负资产就很有可能成为中央政府的正资产。实际上公共基础设施，无论水、电、还是道路等等，它的收益都是非常稳定的，只不过被地方政府免了。为什么地方政府免了，是因为企业成本会降低，地方政府的收入会在税收这方面体现出来。但是中央政府接手这些资产以后，就可以恢复收费。如果地方政府想要改善本地的投资环境，你得用财政收入向中央购买免费额度。地方政府从重资产变为轻资产，这些资产的价值都可以恢复稳定，然后它的债务的质量是有保证的。即使它可能利息比以前低，但是它会变成非常可靠的国债资产。央地债务置换早有先例。独立战争后，美国积累了大量债务，其中，各州发行的纸币和债券高达2.09亿美元。如果新成立的联邦政府要求“各州的孩子，各州自己抱走”，美国地方政府的财政立即就会破产。但是汉密尔顿做了一个非常聪明的安排，那就是“国债换地债”的“旋转门计划”，即用新的联邦货币替代严重贬值的大陆币，用新的、期限较长的统一国债，替代原来各州、县的各项公债。简而言之，就是把所有的地方政府的债全部变成联邦政府的债。原来信用比较低的州政府，变成信用高的联邦政府。为什么联邦政府的信用会比较高，一个关键的原因就是独立战争后，美国成立的联邦政府拥有了收税权。各州“众筹”创立的“联邦政府”并不是无效益的资产，其庞大而稳定“主营业务收入”联邦税收，形成联邦政府的所有者权益（信用）。现在你联邦政府有信用了，当然也要把债务也接手过去了，这是符合财务逻辑的。中国过去大概30年的城市化，其实相当于美国独立战争，在这之前也没有税收，但是因为修了路、修了桥、七通一平等等，招商引资企业，政府有税收了。但这部分税收不全归地方政府，中央政府也分享了，这时候中央政府接手一部分，置换一部分地方债，这完全是可以解释得通的。真正困难的是，中央政府发完债后要用在哪里。这里有两个陷阱要小心避免：第一个陷阱是给全体居民直接发钱；第二个陷阱是继续投资无用的公共基础设施建设。给居民部门发钱的前车之鉴是美国。国债的本质是中央政府的股票，在宏观会计结构是所有者权益项。按照会计规则，资本性收益只能用于资本性支出，而居民收入属于利润表的一般性收入，发钱等于用资本收益覆盖一般性支出，和增发股票给员工发工资的性质是一样的。相比给居民发钱，不如将有限的资金投入房地产、股市等资本市场，通过回购资产恢复宏观所有者权益的流动性，能够更加有效地修复家庭部门的资产负债表。当国家扩张所有者权益而又没有创造出对应的资产时，要维持资产-负债相等，唯一的办法就是重估资产端的市场价值，也就是通货膨胀。这是以牺牲货币信用为代价的。美国发钞的临床效果显示，消费券所诱发的通胀和货币信用折损比其要解决的问题更顽固。MMT（现代货币理论）框架由于只有资产负债表没有利润表，因此它无法理解所有者权益为什么不能不经过负债项直接进入利润表的财务后果。继续投资无用公共设施建设的例子是日本。泡沫破裂后，为了挽救资产负债表的衰退，日本发行大量的国债，以财政扩张的方式投资了大量很多没用的（不产生效益）基础设施，结果这些“没用的”基础设施所形成新的债务并没有带来对应的资产。日本的经济为什么老恢复不了，不是投资不对， 而是因为它投资的资产不产生效益。凯恩斯式的“挖坑-填坑”虽然能暂时创造流动性，但却增加了未来资产负债表修复的难度。要想策划出“花钱”的项目是很容易的，修路、修桥、修大剧院、修奥体中心、修公园 ，发改委只是要求部门把项目报上来，汇总一下就可以了。但是策划出“挣钱”的项目却非常难，而只有这种辜朝明所说的能够“自负盈亏的项目”，才能带来资产负债表的真正扩张。因此，辜朝明提出要成立一个项目策划委员会，天天琢磨能赚钱的项目。但这个是非常非常难的，需要非常高的财务技巧。因此，“策划项目”要作为各级政府、各级发改委首要的战略性任务。这些项目越大越好，只要能赚钱有效益，它负的债越多，对国家的贡献越大。只要储备大量的有效益的项目，增长率很大程度上就是一个可计划的指标。2008年金融危机时，正好有一个投资巨大的高铁项目，巨大的投资有处可去。高铁这个项目实际上当时筹备了很长时间，正好赶上金融危机，只有铁道部门准备了马上可以开工的项目。其他的像这种大规模的投资，光是设计、勘探就需要好多年，不是说现在政府有钱马上就能开工的。1997年亚洲金融危机，朱镕基总理要求所有的地方政府必须在既定时间之内把钱花出去，非常着急。虽然规划项目看上去很多，但大多连设计都没有做，根本开不了工。所以有钱并不一定投得出去，特别是在城市化面临转型的背景下，如果政府再修更多的地铁，再修更多的高铁，再修更多的机场，基本都是浪费，其结果必然跟日本一样。在这种情况之下，更好的做法就是直接进入资本市场。资本市场汇聚了市场主体的所有者权益，是银行债务生成信用的来源。通过 1）购买超供的土地，2）购买超跌的股票，3）抄底廉价期货，4）强制结汇购买硬通货（放弃所谓的“藏汇于民”），就可以为资本市场增信。只有房地产、股市、国债、汇市同时发力，才能协助地方政府、企业和家庭快修复资产负债表，整个社会融资的能力才有望快速恢复，从而遏制资产负债表的衰退。一旦资本市场恢复，政府就可以逐步退出，收回救市的成本。同时要鼓励企业投资，逆市投资。当年韩国三星，在经济不好的时候还逆势投资，明明芯片过剩了，还和日、台企业逐底竞争，从而造就了今天的成就。只有依靠政府信用的支持，危机中的企业才有可能逆势扩张。而只有逆势扩张，幸存企业才能在新的经济周期恢复后，垄断整个市场。合肥国资委投资京东方的成功表明，在有效益的基建已经完成的时候，政府入股企业可能是比继续投资“铁公基”更好、更明智的选择。需要指出的是，减费、降税没有创造新的货币，也不会带来新的需求，政府减税的本质是降低“集体消费”增加“个人消费”。就像减少“道路”（集体消费）支出的减少，反而会对“汽车”（个人消费）的使用造成负面影响一样，个人消费的效率会因为集体消费效率的下降而下降。很多经济学家鼓吹政府降低消费，“过紧日子”，在微观上看似符合常识，但在宏观上却是无用的，甚至是有害的。绝不要浪费每一场危机2008年应对全球金融危机时，中央果断提出“出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。‘快’就是要迅速出手，争分夺秒，不可贻误时机；‘重’就是要实施坚决有力的措施，从根本上扭转经济增速过快下滑趋势；‘准’就是要抓住关键，突出重点，能起到立竿见影的效果；‘实’就是要抓好落实。”这几句话放到今天一个字都不用改。丘吉尔曾经说过一句富有哲理的话，“决不要浪费一场好的危机”（Never waste a good crisis）。现在我们面临的就是一场危机，但是如果能够通过这一次危机，建立起中央政府的资产负债表，就可以把地方政府的坏账变成我们扩张国家信用的机会。汉密尔顿正是利用这样的机会，将美国变成一个和老大陆完全不一样的内循环国家，一个可以内生充足资本的伟大帝国。以上是我和大家交流的一点体会，不当之处请大家批评！来源|底线思维原标题：《遏制经济衰退，要马上救活房地产？》阅读原文特别声明本文为澎湃号作者或机构在澎湃新闻上传并发布，仅代表该作者或机构观点，不代表澎湃新闻的观点或立场，澎湃新闻仅提供信息发布平台。申请澎湃号请用电脑访问http://renzheng.thepaper.cn。+1收藏我要举报查看更多查看更多开始答题扫码下载澎湃新闻客户端Android版iPhone版iPad版关于澎湃加入澎湃联系我们广告合作法律声明隐私政策澎湃矩阵澎湃新闻微博澎湃新闻公众号澎湃新闻抖音号IP SHANGHAISIXTH TONE新闻报料报料热线: 021-962866报料邮箱: news@thepaper.cn沪ICP备14003370号沪公网安备31010602000299号互联网新闻信息服务许可证：31120170006增值电信业务经营许可证：沪B2-2017116© 2014-2024 上海东方报业有限公

专题报告 | 警惕房地产行业快速下行对经济的溢出性冲击 - 专题报告 - 北大汇丰智库

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专题报告 | 警惕房地产行业快速下行对经济的溢出性冲击

发布时间：2021-12-14 11:55:00

 ⚪  导言

今年下半年以来，房地产行业快速下行，销售价格和销量同比持续下降，房地产企业的新开工、投资、拿地都非常谨慎。大部分房企均面临流动性危机，部分头部房企已有破产风险。导致房地产行业快速下行的原因一是房地产行业调控政策收紧，二是房地产行业自身的周期规律，三是头部房企面临破产风险的消息影响到居民的购房意愿，四是近期将出台房产税政策的消息带来的不确定性进一步影响到居民购房预期。房地产行业体量巨大，上下游涉及的行业众多，房地产行业的快速下行除对房企本身有很大负面影响以外，还会对上下游企业、整体就业、金融系统和财政收入有负面冲击。本报告建议当前应提升贷款发放速度，全力保障企业交房，避免房企发生流动性危机，并且暂缓推出房产税或尽快明确试点方案，消除预期不确定性的影响。在中长期，应该遏制房地产企业前融加杠杆行为，促使房地产行业步入良性循环，以及禁止房地产企业对员工跟投或向员工发售的理财产品进行兜底。

 

01

2021年下半年以来房地产行业快速下行

从2015年以来，房地产行业经历了长达六年的繁荣周期。虽然在2020年上半年受疫情影响，销售和投资出现了短期下滑，但下半年就快速恢复并弥补了缺口。2015-2020年，商品房销售面积年平均增长率达6.8%，其中住宅销售面积年平均增长率达6.9%。由于价格持续增长，商品房销售额的增速超过了销售面积增速，2015-2020年全部商品房销售额年平均增速达到15%，同期住宅销售额年平均增速达到16.6%。

 

然而，今年下半年以来，房地产行业快速下行，多项行业指标大幅下跌。商品房销售面积同比增长率在今年7月由正转负，到10月时同比下降达21.7%。销售额同比增长率也在7月转负，到10月时同比下降达18.3%。商品房销售价格也持续下跌，从国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，下半年新建商品住宅销售价格环比下降的城市数不断增多，到10月已经增至52个，为2015年3月以来的最大值。由于价格下跌、销售下滑，房地产企业的新开工、拿地都非常谨慎。今年4月新开工面积同比增速开始由正转负，但下半年降幅快速扩大，7至10月新开工面积同比平均下滑了21.3%。

 

众多房地产企业出现流动性问题，个别头部企业甚至面临破产危机。恒大财富发放的定融产品近期出现兑付困难，引发群体性事件。恒大地产800多个项目中有500多个处于停工状态，银行借款和利息归还基本已暂停。2021年12月3日，中国恒大集团（上市代码：HK03333）在香港联交所披露了可能无法履行担保责任的公告。其他众多房企如奥园、阳光城、中南建设等的现金流也非常紧张，房地产行业债券的违约风险上升，新发债和贷款的难度也加大。从图1可以看出，房地产开发投资和资金来源同比增速在今年持续下行，上半年高增长是由于去年上半年基数很低。从两年平均增速来看，资金来源和开发投资在今年下半年都快速下行，尤其是今年9、10月的资金来源，两年平均增速不到2%。

 

02

周期回落叠加政策收缩是快速下行的主要原因

本轮房地产行业快速下行，原因主要有四方面：一是房地产行业调控政策收紧，二是房地产行业自身的周期规律，三是头部房企面临破产危机的消息影响到居民的购房意愿，四是近期将出台房产税政策的消息所带来的不确定性进一步影响到居民的购房预期。

 

1、房地产行业调控政策急剧收缩

从2020年8月以来，房地产调控政策急剧收缩。主要表现为针对房地产企业融资的“三道红线”政策，针对商业银行房贷比例的“两道红线”政策以及直接针对房地产价格的限价政策。

 

▶ （1）“三道红线”政策。

2020年8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，据悉，当日参加会议的还有银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人，以及部分房地产企业负责人。会议提出了针对房地产企业财务状况的三道红线。

红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线二：净负债率大于100%；

红线三：现金短债比小于1倍。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，代价是有息负债规模不得增加。如果房企只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不超过5%。如果房企只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速不超过10%。对于没踩中任一道红线的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。但这一政策推行后，在实际实施过程中往往被放大。金融机构对于踩线的房企，放贷非常谨慎，对于踩两道以上红线的房企，基本是能停则停，能断则断，房企续贷都成问题，根本做不到有息负债增长10%或5%的规模。

 

▶ （2）“两道红线”政策。

2020年12月28日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号），根据银行的资产规模及机构类型，分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行这五档，划出了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限的“两道红线”。具体为：

红线一：以上五档商业银行的房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%；

红线二：以上五档商业银行的个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%、 17.5%、12.5%和7.5%。

针对已经超出管理要求的银行，这一制度还设置了两年至四年的过渡期，但在具体执行过程中，有的银行快速收紧两类贷款，力求一年内达标，使得房地产企业贷款和个人住房贷款快速收缩。

 

▶ （3）限涨限跌政策。

部分城市还出台了直接针对房价的“限涨令”和“限跌令”，例如深圳在今年2月起定期在相关网络平台发布全市住宅小区二手住房成交参考价格，银行将按照此价格作为发放贷款标准，北京在9月底公布了海淀区29个小区的指导价，号召中介公司自10月8日起，不再挂牌高于指导价的房源。除“限涨令”外，还有城市出台了房价“限跌令”，例如据报道岳阳市住建局规定商品住房销售的实际价格不得低于备案价格的85%[1]，其他如株洲、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、唐山、张家口等城市也出台了类似的限跌规定[2]。

以上政策中，针对房地产企业的“三道红线”和针对商业银行房地产贷款的“两道红线”政策影响较大，实施后使得房地产行业资金来源快速下降。“限涨令”约束了房企的利润涨幅，而“限跌令”则导致房企在遇到流动性约束时，无法通过降价促销来快速回笼资金。

 

2、房地产行业自身的周期性回落

房地产行业从2015年开始到今年上半年，经历了长达六年多的繁荣期。2015-2020年商品房销售额连续六年正增长，商品房销售面积除2019年增长率为0以外，其余五年也均为正增长。2020年一季度新冠疫情对2020年上半年房地产销售、投资都有较大冲击，但下半年快速恢复，且疫情过后居民的换房需求较高， 2020年下半年至2021年上半年的房地产销售持续保持高位。但随着换房需求告一段落，房地产行业本身可能进入周期性回落时期。

 

3、行业下行影响居民购房预期

在房地产行业转为下行，价格开始下降时，居民对房价的预期也转为负面，观望情绪浓厚。此外，近期由于恒大等企业出现债务违约、项目停工等现象，购房者开始担忧期房烂尾风险，购房需求进一步被抑制。从图2可以看出，商品房销售面积同比增长率持续下降，并在7月转为负增长，其中期房销售面积下降幅度比现房更大，显示购房者对期房交付风险的担忧增加。

 

4、房产税政策不确定性推迟了居民购房行为

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。根据北大汇丰智库的中国DSGE模型，在房产税率为1%或2%的情形下，均衡状况的房价将下降1.2%或2.3%。由于房产税实施的城市、方案、税率、针对人群等都尚未公布，存在很大不确定性，因此居民购房意愿低迷，部分居民选择推迟购房行为。

 

03

房地产行业快速下行对经济有较大溢出性冲击

房地产行业体量大，上下游涉及的行业众多，房地产行业整体快速下行，除了对房企本身有很大负面影响以外，还会对经济的其他方面造成较大溢出性冲击。

 

▶ （1）地产链供应商受损，上下游产业链需求大幅下降。

地产行业销售和投资急剧下降，不仅导致地产行业供应商的需求下滑，经营压力增加，还会使得供应商目前的应收账款面临减值风险，并且相关企业的再融资压力加大。例如，根据恒大2021年中期报告，恒大集团一年内应付供应商贸易款高达5824亿元，加上一年以上和其他应付款，总应付款超过9511亿元。如果恒大破产重组，将会有大量相关贸易商无法收回货款。此外，房地产行业链条长，上下游关联产业众多，房地产行业增长除直接增加与房产建筑相关的水泥、玻璃、涂料、瓷砖、钢铁、有色金属等建材需求外，销售后还将拉动家具、家电、家纺、汽车等行业的需求，并且在开发和销售过程中对运输、金融服务等服务业的需求有很强拉动效应。根据北大汇丰智库DSGE模型，如果房地产行业投资下滑10%，将拉低GDP增长2.1个百分点。

 

▶ （2）中低收入群体、农民工就业压力增加。

房地产及相关产业吸纳了大量就业，尤其是中低收入群体、农民工的就业。根据2018年第四次全国经济普查数据，我国房地产业的法人单位从业人员和个体经营户从业人员已达1441万人，建筑业已达6759万人[3]，其中近80%为房屋建筑、安装、装修的人员[4]。2020年农民工2.86亿人，其中建筑业占比18.3%，即5234万人。北大汇丰智库的中国DSGE模型显示，房地产行业投资下滑幅度与就业下滑幅度基本为1:1对应，如果投资下降10%，将影响房地产和建筑业就业约685万人。考虑到房地产行业对交通运输、餐饮、居民服务等行业的就业拉动，房地产行业下滑对就业的影响更大。

 

▶ （3）对金融系统稳定性造成冲击。

房地产行业与金融行业的关系紧密。从房地产贷款存量看，从2010年至2021年9月，房地产贷款余额从9.4万亿上升至51.4万亿，占全部贷款比例从20%上升至27.3%，最高点在2019年达到，为29.3%。从增量看，2021年前三季度房地产贷款新增3.03万亿，占全部新增贷款16.72万亿的18.1%。增量房地产贷款占比与存量房地产贷款占比相比，低了11.2个百分点，显示在房地产行业调控政策收紧的情形下，房地产贷款快速收缩。房地产行业快速下行，可能导致大量坏账，冲击金融系统稳定性。并且由于房地产企业体量较大，如果出现破产，可能会对提供贷款的银行造成巨大冲击。例如，根据恒大集团2021年中报披露，恒大集团的借款为5718亿元，这一贷款仅占全社会贷款总额的0.35%，但对于提供借款的部分银行，借款额可能超过银行净资产的10%[5]。如果恒大破产，将对这些银行造成巨大冲击。

 

▶ （4）土地出让金增速大幅下降，财政压力增加。

由于地产行业整体下行，房企流动性紧张，因此对于拿地格外谨慎，导致今年土地流拍率上升、溢价率下降、成交价款增速下滑。根据中指数据库统计和中金公司研究报告，今年第二轮集中土拍累计推出了974宗宅地，成交648宗，广义流拍率（含取消或延迟交易）达到33%，较首轮（5%）明显提升[6]。图3显示，从今年4月以来，100大中城市成交土地溢价率持续下降。今年1-10月，土地成交价款累计仅增长0.2%。国有土地使用权出让金则下滑更多，国有土地使用权出让金为政府性基金收入的主要来源（2020年占比为88%），受土地成交下滑影响，8-10月土地出让金同比下降13.9%，拉低全国政府性基金收入同比下降12.7%。

 

04

应对建议

我国正处于城市化的中期，2020年城镇化率为63.9%，比2010年的49.7%上升了14.2个百分点，但距离发达国家90%左右的城镇化率还有很大距离。在人口从农村向城市转移，从小城镇向大城市转移的过程中，居民对房地产的需求将长期维持高位。房地产行业的高速增长，既是我国城市化快速发展的结果，也具有时代的合理性。

为抑制当前房地产行业快速回落的趋势，防止房地产硬着陆风险，本报告提出以下政策建议：

 

（1）应全力保交房，稳定市场信心，避免造成群体性事件。

当前需求下降的一个因素在于购房者担心房企有破产风险，最终无法交房。因此，政府应该做好对各项目的核实和摸底工作，确保项目监管账户资金充足，确保已经售出的房产最后可以按期保质交付。但同时也要注意不要过度监管，要求的监管账户资金可以满足房产按期交付即可，如果要求过高，可能更加加重房企的流动性危机。在已购期房都可以正常交付的预期下，市场信心将逐渐恢复，正常购房需求也会逐步回升。

 

（2）提升房地产贷款发放速度，防止房企流动性危机。一行两会在今年12月3日同时就恒大问题以及房地产行业做了重要发声，提出多项政策方向，包括维护住房消费者合法权益，合理发放房地产开发贷款、并购贷款、促进房地产行业和市场平稳健康发展以及支持房地产企业在资本市场合理正常融资等。在具体实施中，应提升对房企贷款和个人按揭贷款的发放速度，保证房地产企业的正常经营。对于针对房企的“三道红线”和针对银行的“两道红线”政策，可以延长过渡期，对于收紧过快的地区和银行，出台指导意见，防止房企发生流动性危机。

 

（3）建议暂缓出台房产税，如果出台则需尽快确定房产税试点城市和方案，避免影响预期。房产税会增加房屋的持有成本，长期来看有助于抑制住房的投机性需求。但短期内，房产税会抑制整体购房需求，在房地产行业整体下行时，会加大硬着陆风险，尤其是房产税出台的不确定性，使得购房者进一步推迟购房行为。在当前房地产行业整体下行的情况下，建议展缓出台房产税政策。如果出台则尽快确定试点城市和方案，重点在于抑制投机性需求。并在征收房产税的同时，适度放松这些城市的调控政策，例如适度下调购房利率，降低购房约束等，以平稳房产税对房地产市场的冲击。

 

（4）在中长期内，遏制房地产企业前融加杠杆行为，促使房地产行业步入良性循环。房地产企业加杠杆的一种重要方式是通过前融资金拿地，然后用开发贷来归还前融资金，可以加到2-3倍甚至5倍以上的杠杆率。要保持房地产行业在长期平稳健康发展，需要抑制房企这种高杠杆行为，这可以通过加强对房地产开发贷的监管方式来实现。建议参考宁波模式，对新发放开发贷进行严格监管，不能用于归还前融贷款，而只能用于建安支出。但需要注意的是这种监管需要以新老划断的方式来逐步推进，避免短期内对已经用开发贷归还前融的房企造成过大冲击。通过新老划断，逐步降杠杆，促使房地产行业步入良性循环。

 

（5）禁止房地产企业以兜底或变相兜底的方式吸引员工入资项目开发。房企由于资金需求量大，往往通过鼓励员工跟投或者向员工发售理财的方式来向员工募资，并进行兜底或变相兜底。这种融资方式涉及的人数众多，一旦到期企业资金链紧张无法兑付，就容易导致群体性事件，影响社会稳定。建议对相关跟投或理财项目进行监管，明确禁止房企进行兜底或变相兜底行为。

 

【注释】

向上滑动阅览

[1] https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_14026604

[2] https://new.qq.com/omn/20210927/20210927A0CDNW00.html

[3] 见国家统计局发布的第四次全国经济普查公报（第二号）http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201911/t20191119_1710335.html

[4] 数据根据《中国经济普查年鉴2018》中各行业全社会建筑业企业期末人数计算。

[5] 根据恒大集团2020年年中情况测算，对恒大集团提供借款占净资产比例超过10%以上的银行有：贵阳农商行、南洋商业银行、沧州银行、江西银行、洛阳银行、吉林银行、上饶银行、汉口银行、九江银行、赣州银行。

[6] 见中金公司2021年11月22日发布的研究报告《二轮土拍：市场显著转冷，民企拿地收缩》。

本报告撰稿人：梁润、易刚（作者感谢天弘基金投资经理兼研究员袁东的帮助）。

成稿时间：2021年12月12日

联系人：程云（0755-26032270，

chengyun@phbs.pku.edu.cn）

编辑：吴佳璇

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为什么网上总有人希望房价崩盘?如果房价回归正常的房价收入比是否会导致房价崩盘？ - 知乎首页知乎知学堂发现等你来答​切换模式登录/注册房价中国房价房市为什么网上总有人希望房价崩盘?如果房价回归正常的房价收入比是否会导致房价崩盘？好像房价降到两三千就能买的起一样 这有钱有权都沾亲带故一个圈子 规则都是他们定的 哪个不几套几十套房的 这真要崩盘了 富人都只能喝粥了 穷人不得喝风了…显示全部 ​关注者6,455被浏览10,308,341关注问题​写回答​邀请回答​好问题 378​194 条评论​分享​2,862 个回答默认排序劣质矿物​仅剩的少许智商都拿来和同类勾心斗角的可怜蛆虫​ 关注1.房价把一个最看重传宗接代的民族逼的都要自我绝育了，为啥不能崩盘。2.房价导致了从小到大被灌输的三观“勤劳致富”土崩瓦解，造就了一批“拆迁户”亿万富翁，回过头来这些人还说你不努力，为啥不能崩盘。3.大部分普通人没有很昂贵的房屋资产，房价崩盘以后，对于自己不受影响（可能有影响，但是现在还能比现在的买房压力更大吗）。4.牛马们（比如我）未来几十年的消费能力全在一个钢筋水泥的壳子上，当然希望崩盘。发布于 2022-05-02 01:40​赞同 1.6 万​​756 条评论​分享​收藏​喜欢收起​秦一鸣​门房大爷 母众浩：脑洞造物秦一鸣​ 关注崩盘才哪到哪多少人巴不得三战马上爆发哪无产阶级已经没有什么可以失去的了再坏又能坏到哪来去哪？编辑于 2022-05-29 23:50​赞同 4995​​333 条评论​分享​收藏​喜欢

赵燕菁：房地产应有新体系_澎湃号·媒体_澎湃新闻-The Paper

房地产应有新体系_澎湃号·媒体_澎湃新闻-The Paper下载客户端登录无障碍+1赵燕菁：房地产应有新体系2023-10-25 22:40来源：澎湃新闻·澎湃号·媒体字号原创 赵燕菁 经济观察报随着供求关系发生巨大改变，出现过剩一点也不奇怪。应该尽快停止建设目前千篇一律、南北无异的过剩产品。作者：赵燕菁封图：视觉中国7月24日召开的政治局会议认为“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，基于这一重大判断，会议果断提出“适时调整优化房地产政策”。时间已经过去两个多月，从房地产市场的表现看，处方虽然开出，但“剂量”和“速度”远远不够——强心剂下去，血压并没有回升，甚至一线城市房价都没有出现预期中的反弹。疗效不彰说明执行部门对政治局会议所做的判断理解不到位。供求关系发生重大变化”意味着房地产政策需要的不是边际上的调整，而是方向上的转变。简单讲，就是过去十几年出台的打压房地产的政策，如限购、限贷、限价、限面积、限户型、限套数、限配建……要转变为鼓励政策，鼓励购、鼓励贷、不限面积、不限户型、不限套数、不要求配建……这样做不是在鼓励炒房，而是把给存量资产定价和增量需求保障分开，具体而言，包括以下层面：一、原来以商品房为主的单轨制，要变为“保障为主、商品为辅”的双轨制；原来以解决刚需为核心的政策，要让位给升级、改善型需求，让有钱人把钱花出去，尽快完成市场出清；原来交给市场的刚需，则要全部移交给保障住房，要将原来只对困难群体的“重点保障”变为全覆盖式的“全面保障”。二、原来的政策是“放量压价”，靠卖地保财政，现在则应是“放价限量”，放开交易管制，减少土地供给。三、应靠拉升不动产估值保金融。恢复流动性主管部门要放弃价格管理在这个关键时刻，要让房地产市场尽快从供大于求回到供不应求，恢复房地产市场的流动性。市场恢复越快，救市代价越小。房地产恢复主要有两个信号，一是价格上涨，一是去化周期缩短，相比而言，第二个指标更重要。恢复房价上涨不是目的，目的是恢复房地产市场的流动性。房地产主管部门要明确放弃价格管理，“约谈”那些城市去化周期过长的城市，要将城市卖地指标像建设用地指标那样纳入宏观管理工具，根据“去化周期”将房地产新增供地作为一条高压线重点监控。特别要防止借助城市更新、城中村改造等项目向商品房市场增加供地，防止借由城市更新增加容积率、改变土地用途变相进入房地产市场。为高端住宅解封即使从增量看，人口也不是房地产的上限。新加坡、迪拜人口都很少，却都有发达的房地产，多数发达国家早已解决了住的问题，人均住宅面积比中国还高，却依然有着发达的房地产业。为什么？因为房地产会随着生活水平的提高不断升级，关键是我们能否去除制约房地产升级的人为障碍。其中最主要的一个升级障碍，就是我们对高端居住产品的“封锁”。高端需求是一个产品生态的顶端，虽然占比不一定很大，却是产品升级的策源地。只有放开对“高端需求”的限制，才能打通产品升级的通道。靠限制需求并不能使需求消失，新房滞销，但豪宅、别墅却一房难求并非个别城市特例。根据广州中原研究发展部数据，就在房地产普遍销售困难的2023年上半年，广州一手千万豪宅成交量达2291宗，达到2022年全年水平的69%，接近2021年的92%。同期，北京单价超过10万元的豪宅成交1886套，达到了过去十年最高值。这些需求利用得好，可以用来挽救暴跌的房地产。现在商品房市场过剩的主要是高层单元住宅，这种单一无差异的产品在供不应求的时代，满足了市场快速增长的基本需求，随着供求关系发生巨大改变，出现过剩一点也不奇怪。应该尽快停止建设目前千篇一律、南北无异的过剩产品。要想鼓励探索新的房地产产品，用高端需求拉动房地产产品的迭代和升级，原来对户型的管理、面积的管理和其他居住建筑标准，就必须随之调整。对超过一定价值的“豪宅”要放开购房资格的限制，要把高净值消费者的需求尽量留在国内。加大保障性住房建设和供给商品房政策调整，一定会带来两个后果：一是购房者特别是首次购房的刚需成本增加了；二是各地商品房的减少会导致建筑、建材等上下游产业需求的骤减。这两点都需要大规模保障房来接盘。这就是为什么7月24日政治局会议在“适时调整优化房地产政策”之后，紧接着提出要“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造”。鉴于城中村在城市中事实上起着租赁型保障房的功能，这一条实际上是把保障房从原来的辅助角色，放到了战略性的位置。现在多数城市的保障体系中，保障的范围主要是本地居民，无房的其实很少，真正需要保障的“新市民”反而处于保障的盲区。一旦商品房放开，保障房就要全面接管无房居民的居住需求。没有保障房的全覆盖，就不能有商品房的全放开。在新的住房体系中，要将局部、定向式的保障，改变为全覆盖式的保障——只要本地有就业（“五险一金”）、且无房就应该纳入租赁型住房保障，缴纳租金超过一定年限（例如20年），就可以参与“新房改”——补交余额，以成本价买下保障房。保障房为主，商品房为辅为了抵消商品房供地减少导致的建设萎缩缺口，维持房地产相关的中下游产业链（建筑、钢铁、装修等部门的就业），要尽快把保障房建设纳入“新基建”，作为拉动固投的重要抓手。保障房要租购并举，先租后售。只要商品房市场不倒，即使不卖地、不负债，也可以实现为保障房全额融资。这是保障房建设和其它“新基建”最大的不同。为了防止因为城中村改造出现保障性租赁住房的断崖式减少，现有城中村改造后的物业不得进入商品房市场，而是要以租赁的形式留在保障房体系内。那些依靠商品房市场融资的城中村改造模式，必须立刻停止。最终的目的，就是形成类似新加坡那样的“保障为主，市场补充”的住房结构。确保社会的稳定，确保居民的存量财富保值、增值，确保新市民有机会进入财富再分配通道。稳定是救市成功的前提。在政治局会议的战略部署中，保障房和商品房一个“围点”一个“打援”，构成一场完整的战役。如果一个战场失败，另一个战场也不可能成功。“谁家的孩子谁抱走”无助于资产负债表修复政治局会议后各部门之所以行动迟缓，很重要的一个原因就是严重低估了房地产崩盘的经济后果。这种低估会导致无法集中足够的资源，进一步延缓出台必须的政策。房地产已经无法完全靠自身修复，很多政策的落地必须靠外部输血才能完成。如果继续逼迫地方政府还债，“谁家的孩子谁抱走”，地方政府只能继续卖地，房地产就一定会继续下滑，市场主体修复资产负债表将会遥遥无期，如果小病拖成大病，抢救需要的剂量只会比现在更大。动用终极国家信用接替房地产需要巨大的资本。由于不能大规模新增卖地，负债累累的地方政府失去还款能力，如果在房地产市场上还要回购超供的土地和烂尾项目，需要的资金就更多。家庭部门、企业部门的资产负债表也同样受到重创。此时，只有中央政府拥有足够的货币工具和政策工具暂缓甚至接手部分债务。中央政府绝不能作壁上观，更不能逼迫其他主体抛售资产还债，因为只有贷款才能形成负债，只有负债才能生成货币，只有货币才能创造需求。现在中国经济的规模远超2008年，没有中央政府出手，仅靠地方政府捉襟见肘的财政是不可能从房地产信用迁移到股权信用，中国经济也不可能完成资本替换和增长转型。在没有“土地金融”支持的条件下，救市需要的资金要远大于当年的“四万亿”。如此规模的融资只有可能来自于中央政府的国债，这也是宏观资产负债表里被历届政府谨慎贮藏的一块巨大信用。现在是拿出来用的时候了。由于城市化的结束，大规模基建已经完成，以往国债重资产“铁公基”的做法已经不再有效。这时见效最快的办法直接“静脉注射”，将资金注入股票和房地产两个主要的资本市场：一方面通过ETF（或为养老、社保基金提供担保）直接入市；另一方面抄底超供的不动产。待资本市场恢复，国债再渐次退出。宏观管理的核心，就是必须确保市场上有足够的流动性，其他目标和要付出的代价都是次要的，只要市场有充足的货币，政府税收和企业利润必然触底反弹，社会消费和民营企业信心自然就会恢复。货币是整个经济最底层的基础设施，只有中央政府才能提供，而不能只把危机责任和处理下放给地方。任何“急救”都有代价，关键是判断付出的代价是否值得。对于进入ICU的经济，心脏复苏是首要目标，血压升高乃是实现这一目标的代价。只要中国快速增长，很多挑战都自然会烟消云散。政治局会议对房地产大势已经做出判断，执行部门出手就要快、要坚决。只有这时，才能看出谁是勇于担当，独立思考，力挽狂澜的孤勇者。（作者为厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长）原标题：《赵燕菁：房地产应有新体系》阅读原文特别声明本文为澎湃号作者或机构在澎湃新闻上传并发布，仅代表该作者或机构观点，不代表澎湃新闻的观点或立场，澎湃新闻仅提供信息发布平台。申请澎湃号请用电脑访问http://renzheng.thepaper.cn。+1收藏我要举报查看更多查看更多开始答题扫码下载澎湃新闻客户端Android版iPhone版iPad版关于澎湃加入澎湃联系我们广告合作法律声明隐私政策澎湃矩阵澎湃新闻微博澎湃新闻公众号澎湃新闻抖音号IP SHANGHAISIXTH TONE新闻报料报料热线: 021-962866报料邮箱: news@thepaper.cn沪ICP备14003370号沪公网安备31010602000299号互联网新闻信息服务许可证：31120170006增值电信业务经营许可证：沪B2-2017116© 2014-2024 上海东方报业有限公

楼市崩盘_百度百科

_百度百科 网页新闻贴吧知道网盘图片视频地图文库资讯采购百科百度首页登录注册进入词条全站搜索帮助首页秒懂百科特色百科知识专题加入百科百科团队权威合作下载百科APP个人中心收藏查看我的收藏0有用+10楼市崩盘播报讨论上传视频房产市场价格突然出现急剧下跌的现象楼市崩盘，指房产市场价格，突然出现急剧下跌。崩盘最初是股市里的用语，现今被楼市广泛引用。楼市的崩盘，主要表现就是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大大减少，房地产业进入阶段性的萧条。而一旦楼市崩盘，则会在相当长的时间内，让该地区的房地产业甚至国民经济出现停滞。中文名楼市崩盘外文名Property market crash表    现烂尾楼举    例日本、香港目录1现象2后果3措施及效果4判断标准5日本▪现状▪事件经过▪错误政策▪主要影响6香港▪综述▪第一阶段▪第二阶段▪第三阶段现象播报编辑当房地产市场出现楼市崩盘的时候，会有以下情况出现：1:大量烂尾楼的出现2:银行大量的坏帐无法收回3:大量的规划好的待开发土地闲置4:土地价格爆跌5:很多二次置业的人购买的房屋变成负资产后果播报编辑一旦楼市崩盘，开发商自然是首当其冲，接着钢材、水泥、石材等制造业也可能会步其后尘，面临困境，对采矿、能源、机械、广告、装饰等行业也只会有小的负面影响，因国家有制定保障房为后盾。有不少业内人士指出，楼市崩盘将会影响银行非贷款类资产的市值，导致金融机构总资产缩水；也会影响银行担保品的价值，引起银行贷款质量恶化、不良贷款率上升，从而陷入经济状况进一步恶化、房地产价格进一步下跌的恶性循环。基本上不会这些贷款的银行大多都盈利企业或者世界500强。措施及效果播报编辑英媒：中国信贷飙升只是在推迟楼市崩溃数据显示，2013年1月和2月在城市进行的投资增加了21%，比2012年全年的增长更快。在中国的城镇化进程和人口膨胀中，部分正在修建的基础设施建设将是必要的，但是令人担忧的还是在房地产市场的投资。虽然中国试图限制房地产市场的投资，但是在住宅项目的投资还是有23%的增长，相比之下2012年全年的增长幅度仅为11%。这种扩张几乎完全由信贷驱动。地产开发的趋势随着所谓“社会融资总量”的增长而波动：这种措施不仅仅包括了银行信贷和债券，还有公司之间的借贷以及来自信托公司的融资。2013年1月到2月间，这个融资总量有79%的同比增长。但是，所有的这些贷款并没有惠及普罗大众。即使根据一个公认有缺陷的零售销售衡量指标，消费看起来还是相对较弱，仅仅以相当于地产投资增速的一半成长。服装和汽车的销售相比2012年放缓，日常用品、食物、烟草和家具的销售增长甚至是两年以来最糟的情形。简单的算术表明，这种情况不可能持续。如果过去两个月的贷款增长率继续下去，中国将会在2013年向经济注入接近22万亿人民币——同比的增幅将是37%。虽然这个规模的资金将使得中国再次达到7.5%的经济增长目标，但是这个结果将是以从未有过并且越来越大的金融风险为代价的。判断标准播报编辑判断楼市崩盘的科学标准是以下几点：1、本地客观供应量超过本地自住需求并有购买力的一倍及以上。因为异地消费占相当比例，但还不至于充斥整个本地市场。因此，只要客观供应量严格超过本地自住需求形成买方的可选择性，让人们能够在比较中买房，并且政策以打击捂盘迅速有效，则房价通过市场逼迫而下行才有可能。2、现售房源中的中高档盘出现严重滞销并且属客观性滞销而不是捂盘或销售可提供开发回款要求，一个硬性标准就是让其持有成本超过现售可以获得的利润。3、所有的投机投资性消费均通过一定的调控政策被抑制，并且土地供应按政府规划正常放量。4、行政管制，对高房价课以重税，并且此增加税负无法转嫁。实际上除非政府控制房价，不然无法做到这一点。如果从短期的观察，认为销售滞涨，无需求或需求不旺，就认定房价可能下滑，还为时过早。通过越调越高的阶段，部分开发商的腰已经壮了起来，不仅储备用地无忧，而且存量项目的回收已过保本期。这个时候，一项政策或几项政策让销售适当停滞，不代表楼价会下行，更不可能导致楼市的崩盘。日本播报编辑现状上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，至今仍无完全恢复的迹象。事件经过战后50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。上世纪80年代初期日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大资本主义强国。日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。日本经济实力达到美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。日本人成为世界上最富有的人，土地成为世界上最昂贵的土地。弹丸岛国的日本房地产总价值超过地大物博的整个美国，日本平均房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有备感自豪，资金指处所向披靡。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。日本房地产发展在世界各地中有其特殊性。日本土地狭小，人口众多，加上经济高度发达，房地产开发从战后一片废墟上建立起来。伴随经济和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，高度垄断集中，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因造成的，是无可避免的，那是不正确的。实际上即使是1985年泡沫已经相当严重，如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策，泡沫破裂还是可以避免的。1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期，将日本直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后，日本经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。由此可见，包括日本在内的世界各国房地产泡沫以及破裂，都不能归咎于客观原因。错误政策日本主要的错误政策是：第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。第二，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。第三，投资投机成风，股市楼市连动，管理监督形同虚设。主要影响泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。香港播报编辑综述1997年6月，一场金融危机在亚洲爆发，这场危机的发展过程十分复杂。到1998年年底，大体上可以分为三个阶段：1997年6月至12月；1998年1月至1998年7月；1998年7月到年底。第一阶段1997年7月2日，泰国宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制，引发了一场遍及东南亚的金融风暴。当天，泰铢兑换美元的汇率下降了17%，外汇及其他金融市场一片混乱。在泰铢香港楼市走势图波动的影响下，菲律宾比索、印度尼西亚盾、马来西亚林吉特相继成为国际炒家的攻击对象。8月，马来西亚放弃保卫林吉特的努力。一向坚挺的新加坡元也受到冲击。印尼虽是受“传染”最晚的国家，但受到的冲击最为严重。10月下旬，国际炒家移师国际金融中心香港，矛头直指香港联系汇率制。台湾当局突然弃守新台币汇率，一天贬值3.46%，加大了对港币和香港股市的压力。同年10月23日，香港恒生指数大跌1 211.47点；28日，下跌1 621.80点，跌破9 000点大关。面对国际金融炒家的猛烈进攻，香港特区政府重申不会改变现行汇率制度，恒生指数上扬，再上万点大关。接着，11月中旬，东亚的韩国也爆发金融风暴，17日，韩元对美元的汇率跌至创纪录的1 008∶1。21日，韩国政府不得不向国际货币基金组织求援，暂时控制了危机。但到了12月13日，韩元对美元的汇率又降至1 737.60∶1。韩元危机也冲击了在韩国有大量投资的日本金融业。1997年下半年日本的一系列银行和证券公司相继破产。于是，东南亚金融风暴演变为亚洲金融危机。第二阶段1998年初，印尼金融风暴再起，面对有史以来最严重的经济衰退，国际货币基金组织为印尼开出的药方未能取得预期效果。2月11日，印尼政府宣布将实行印尼盾与美元保持固定汇率的联系汇率制，以稳定印尼盾。此举遭到国际货币基金组织及美国、西欧的一致反对。国际货币基金组织扬言将撤回对印尼的援助。印尼陷入政治经济大危机。2月16日，印尼盾同美元比价跌破10 000∶1。受其影响，东南亚汇市再起波澜，新元、马币、泰铢、菲律宾比索等纷纷下跌。直到4月8日印尼同国际货币基金组织就一份新的经济改革方案达成协议，东南亚汇市才暂告平静。1997年爆发的东南亚金融危机使得与之关系密切的日本经济陷入困境。日元汇率从1997年6月底的115日元兑1美元跌至1998年4月初的133日元兑1美元；5、6月间，日元汇率一路下跌，一度接近150日元兑1美元的关口。随着日元的大幅贬值，国际金融形势更加不明朗，亚洲金融危机继续深化。第三阶段1998年8月初，乘美国股市动荡、日元汇率持续下跌之际，国际炒家对香港发动新一轮进攻。恒生指数一直跌至6600多点。香港特区政府予以回击，金融管理局动用外汇基金进入股市和期货市场，吸纳国际炒家抛售的港币，将汇市稳定在7.75港元兑换1美元的水平上。经过近一个月的苦斗，使国际炒家损失惨重，无法再次实现把香港作为“超级提款机”的企图。国际炒家在香港失利的同时，在俄罗斯更遭惨败。俄罗斯中央银行8月17日宣布年内将卢布兑换美元汇率的浮动幅度扩大到6.0～9.5∶1，并推迟偿还外债及暂停国债券交易。9月2日，卢布贬值70%。这都使俄罗斯股市、汇市急剧下跌，引发金融危机乃至经济、政治危机。俄罗斯政策的突变，使得在俄罗斯股市投下巨额资金的国际炒家大伤元气，并带动了美欧国家股市的汇市的全面剧烈波动。如果说在此之前亚洲金融危机还是区域性的，那么，俄罗斯金融危机的爆发，则说明亚洲金融危机已经超出了区域性范围，具有了全球性的意义。到1998年底，俄罗斯经济仍没有摆脱困境。1999年，金融危机结束。新手上路成长任务编辑入门编辑规则本人编辑我有疑问内容质疑在线客服官方贴吧意见反馈投诉建议举报不良信息未通过词条申诉投诉侵权信息封禁查询与解封©2024 Baidu 使用百度前必读 | 百科协议 | 隐私政策 | 百度百科合作平台 | 京ICP证030173号 京公网安备110000020000

如果房价真的下跌了，会引发哪些一系列后果？ - 知乎

如果房价真的下跌了，会引发哪些一系列后果？ - 知乎首页知乎知学堂发现等你来答​切换模式登录/注册房价如果房价真的下跌了，会引发哪些一系列后果？比如国内经济，相连产业和日常生活等方面关注者22被浏览32,493关注问题​写回答​邀请回答​好问题​添加评论​分享​10 个回答默认排序漫读​ 关注会引发经济危机。

日本楼市曾在三年跌了 46%，从 1992 年之后，还一直在降，累计又降了 50%。

接着，日本开始了长达十年的经济萧条。

一、越来越贵的房产

如果你是一个手里有点闲钱的年轻人，某天有人告诉你，通货膨胀会吞噬你的财富。

你觉得人生观受到了洗礼，世界观也有了新高度，认识到「持有现金不理智」「要通过资产和债务来对抗通胀」。

那问题就出现了：具体该怎么操作？——这不难解决，贵金属货币有天生的通缩趋势——黄金产量有限、持有成本低、流动性好，只要符合这三个元素，这类东西都是越持有越值钱，除非外界天量注入才能打破这个循环。

20 世纪七八十年代，日本人的思维革命了，发现日元越来越不值钱，都开始寻找有升值趋势的硬通货，由此也就引发了日本的房地产泡沫。

过程近似于这样：假设一个叫小林的人发现人口聚集区的房子就有硬通货的特点，便拿着手里的 100 万日元去买房。

小林发现买不到房子，因为房价不低，所以小林从银行借了 200 万日元，凑了 300 万日元去买了一套。

小林隔壁老王看到小林出的钱比自己房子原价高得多，于是把房子卖给了小林，手里有了 300 万日元，这个时候他就成了以前的小林，手里持有大量的现金。

如果回到 20 世纪五六十年代的日本，那时候的日本老百姓都没有「思想革命」，隔壁老王卖房赚了 300 万日元可能去旅游，买豪车、股票等。

但是到了 20 世纪七八十年代，日本绝大部分老百姓都「思想革命」了，都已经达成房价会持续涨的共识，而且银行估值高，这个时候老王用 300 万日元做首付从银行借了 600 万日元去买了一套 900 万日元的大豪宅。

卖了房得到 900 万日元的老李决定投机未来，在大城市周边不怎么贵的地方一口气买了几十套小房子，共花了 2700 万日元，等着慢慢升值。

城市周边的农民们也按耐不住，拿着到手的钱去银行贷款投资，因为农民们手里现在有 2700 万现金，加了杠杆会变成将近一个亿！

到这个时候，房价已经普遍升了一轮，货币供应量翻了几十倍，风险也开始变大，各个环节的人都承担着巨大的房贷压力，而且环节越往后，压力越大。

这个过程中，因为房价持续上涨，大家会变得越来越惜售，市场上流通的房子越来越少，标价越来越贵。

到后来，据说东京的房子如果都卖了可以买下整个美国，日本的房子如果都卖了可以买下四个美国。

说是这么说，如果真的大规模抛售，很快就会因为找不到买家而变得一文不值，也谈不上值几个美国了。

二、房产凭什么越来越贵

这里就有一个问题：从银行借那么多钱，总得还吧？如果房贷还不上怎么办？

比如某个人一个月工资 2 万元，房贷 1.5 万元，苦就苦点，还能生活下去。

但是如果这个人下岗了，还不上房贷了，周围的人能借的都借了，还是还不上月供，他就只好抛掉房子了。

如果只有一个人这么干，是没问题的，就跟一座房子里的一块砖碎了，房子不会倒一样，因为其他砖头会替它把压力分担了，就怕一堆砖头都出了问题。

对应房地产产业而言，如果大规模下岗，那就麻烦了，因为卖房子的人太多，房子卖不上价，你越着急出售，压价越厉害，人们买涨不买跌，结果形成雪崩式下跌。

银行会形成大量的烂账，说不定银行也跟着倒闭了。

再或者银行利率上涨，本来一个月需要还贷 1.5 万元，一下涨到 2 万元，还不上了，怎么办？卖呗。

同样的，如果几个人卖，一点问题都没有；如果大规模抛售，什么方法都不好使，就跟重力加速度似的下跌，事实上这个就是日本房地产泡沫中发生的事。

当时有些日本人买房子时一分钱首付都没有，全是借的，或者干脆就是高利贷。

他们就是赌房价会上涨，比如借 1000 万日元，年息 250 万日元，他们就是对赌房价涨幅超过 250 万日元，如果涨幅超不过他们就死定了，因为他们根本还不上这么多利息。

如果买房子的群体中这种人比较少，那也是没有问题的。

房价到了年底没涨，高利贷催收来了，那就必须得卖房还贷。

如果买房子的群体中这类投机者非常多，买的时候就没准备长期持有，全是对赌大幅增长。

而如果预期的增长没出现，高利贷到期后强制还钱，也会引发抛售，大规模抛售就是砸盘，要多可怕有多可怕。

房价大规模升值有两个必要条件：

一、上涨的共识。

大家都觉得房价会上涨才行，不然老王卖了房，这个链条就断了，游戏就玩不下去了。

一个社会体系中认同「房子就是中世纪黄金」这个思路的人得占多数才会有房地产，如果某个地方大家觉得房子不会涨，谁会囤那里的房子啊。

很多国家的房地产泡沫破裂后一直不温不火，其实就是因为老百姓这个共识没了。

大家经历过暴跌，不再认为房地产只涨不跌，也就不那么狂热了。

这种「共识」很多时候没什么特别靠谱的根据，比如比特币，美国的一个经济学家说，「我知道比特币是胡扯，但是那么多人相信它，那我们就可以投机赚钱」，用中国某投资人的话说，叫「傻瓜的共识也是共识」。

对应股票和房地产也一样，每次上涨都得有「故事」支撑。

你只要说中国还有 12 亿人没喝上咖啡，投资人就会觉得市场确实是接近无限的，根本不管那 12 亿人可能认为咖啡还不如刷锅水好喝。

房地产就更是了，有了共识之后多奇怪的事都会发生。

二、银行信用扩张，也就是

© 本内容版权为知乎及版权方所有，侵权必究发布于 2023-06-02 10:33​赞同 2​​添加评论​分享​收藏​喜欢收起​楼市有良方了解楼市动态，掌握楼市行情，分享买房经验干货，助你楼市少踩坑​ 关注如果房价下跌71%会有什么后果？我知道身边很多朋友都期待着房价大幅的下跌，让炒房客痛不欲生。那么我们来假设一下，如果房价真的下跌71%，会有什么样的后果呢？试想一下，如果你的房子是200W买的，首付是60W，贷款是140W，贷款了30年。第2年这个房价突然下跌71%，只能卖58W了。按照4.9的房贷利息，已经还了10W的房贷本息，还剩130W的房贷。那么这个时候你会怎么办呢？难道大家都要去排队跳楼吗？看一看日本，也许你就明白了。在1991年的时候，日本不动产开始垮塌，巨大的地产泡沫从东京开始破裂，迅速蔓延到日本全境。全境的土地跟房屋根本就卖不出去，楼房也没有人住，空房到处都是。这就导致了商业用地下跌70%，1974年以来最低点数据显示，日本房地产崩盘，并没有造成自杀人数突然提高。崩盘前后，日本自杀人数是稳中带降的。也许你会问，在房地产泡沫之后会失业吗？工资会下滑吗？我们再来看一组数据，当年日本房价暴跌期间，失业率并没有爆涨，只是上涨了1%左右，主要集中在房地产也和银行当中的高薪白领。然而他们的平均工资并没有下滑，事实上当年穷人影响并不大。因为劳动力的不足，脏活累活需要人干，很多的房奴和炒房客破产了，无房者或者炒房客，在房价暴跌之后的确很多人不敢买房了，刚需者也确实捡漏了。但是啊，你要记住我国的房地产市场稳健的很，不会崩盘，你就不要期待去捡漏了。编辑于 2021-11-17 14:46​赞同 22​​3 条评论​分享​收藏​喜欢

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